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山东中苑律师事务所

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地下停车库的产权

某开发商在开发一住宅小区时投资近300万元建了地下车库，开发商在与购房人签定的商品房买卖合同中并未将车库的面积列入分摊范围，采取了单元住宅与车位分别销售的方式。后来，开发商将部分车位出售。该小区的业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交由业主使用；而开发商则认为车库是自己投资建设，也没有将车库面积列为公摊面积分摊到业主，自己当然拥有车库的产权并有权出售车库。双方因协商不成，诉诸法院。双方的意见到底哪一种正确呢？ 律师观点 山东一诺律师事务所陆天星律师： 地下车库是房屋的附属设施。附属设施要作为房产买卖必须符合三个条件：1、不能影响房屋及其附属设施的结构和功能。地下车库不是绝对必要的设施，其有无并不影响房屋的使用功能；2、权利归属安排有利于业主利益平衡和降低管理成本。车库使用者需要支付费用，不使用者则无需承担费用；3、法律技术上操作起来比较容易。可以用划线、标号的方式使其区别为独立的标的物，并可以运用登记的方法予以公示。 因此，上文所述的地下车库可作为有独立所有权的房产买卖。 那么，如何认定其归属，应看开发商在销售房屋时是否将地下车库计入公摊。如果计入公摊，地下车库的所有权应属于全体业主；反之，则属于开发商。 所以说，上述开发商的意见应该得到法院的采纳。 山东中苑律师事务所周洪明律师： 判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，应满足以下条件之一：（1）开发商在计算公摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内；（2）开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库；（3）开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；（4）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。 由于本案中地下车库没有满足上述条件之一，业主委员会的主张不会得到支持。 但是，开发商拥有车库产权的观点也值得商榷。 我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法（修订）》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。所以开发商所说拥有地下车库的产权不能成立。由于法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用，因此，本案中投资兴建地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无从要求开发商无偿交付其使用。

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