导读：赵宇律师精耕商事法律领域特别在知识产权、房产纠纷、商业合同领域代理效果突出在从事知识产权代理及律师工作以来在前(一)审不利的情况下赵宇律师细致梳，某某信托诉某某。。下面由银川建设工程律师为您介绍律师实务案例 律师实务案例分析陈善意相关法律知识，希望能够帮助到您。

律师必看:承租人提前解除房屋租赁合同涉及的三个法律实务问题

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，最高人民法院于2023年12月29日发布了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，《解释》对房屋租赁合同的适用范围、合同无效的情形、合同解除时装修装饰残值的处理、承租人的优先购买权等作了详细规定。本文旨在重点介绍承租人在提前解除房屋租赁合同情形下涉及的三个法律实务问题。
01 承租人在自愿承担违约责任的情形下，是否有权提前解除房屋租赁合同?
      根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第五条的规定，承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租袭蚂赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
      司法案例:2023年11月山东省青岛市中级人民法院发布十个审理房屋租赁合同纠纷典型案例之三:
      【案情简介】
      张某作为承租人与出租人某房产经纪公司签订《房屋租赁合同》，其中约定承租人提前退租，应提前30日书面通知出租人，结清各项费用后，按月租金的200%支付违约金。在房屋租赁期间，张某欲解除合同，便通过微信向该公司工作人员提出。但因支付违约金等事宜双方未达成一致意见，张某于2023年10月27日直接搬离租住房屋，未办理交接手续，也未交还钥匙。
      【裁判结果】
      后张某起诉请求确认搬离房屋时租赁合同解除，并要求退还相应费用数千元。一审、二审法院经审理均认为，其主张的理由不成立。
    梁举  【法官点评】
      承租人无正当理由提前解除租赁合同、搬离租赁房屋的，构成违约，应当承担相应的违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。通常，承租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日作为租赁合同实际解除的时间。对出租人来说，如果承租人已经实际提前搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人享有依据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不适宜强制承租人继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出拍渣埋现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临房屋空置损失扩大的责任。为减少此类纠纷发生，当事人双方应秉持诚信原则，依法依规依约履行各自的权利义务。
      合同的解除包括法定解除、约定解除和协商解除三种情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条的相关规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。承租人在自愿承担违约责任的情形下，依然不享有单方解除房屋租赁合同的权利。若承租人主张违约金过高，在出租人无法证明实际损失的情况下，可以结合欠付租金的数额、合同的实际履行情况、出租人的过错程度等情况要求法院酌情减少违约金。
02 在承租人单方解除房屋租赁合同的情况下，解除合同的时间以承租人向出租人提出单方解除合同的时间或通知交接的时间为准，还是以其他时间为准，比如出租人明确接受退租的时间还是双方实际办理房屋交接手续的时间?
      承租人单方通知出租人解除合同和单方退场腾房的行为不是法律规定或合同约定的单方面解除合同的条件，通知送达的时间不能认定为合同解除的时间。根据目前所查阅的法院裁判规则，解除合同的时间一般情况下为对方同意解除的时间、腾空房屋且与对方完成交接的时间或对方将房屋出租给第三人的时间或起诉之日。
      司法案例:
      1、(2023)京03民终5140号
      法院认为:在双方关于合同解除协商无法达成一致的情况下，远东信德公司向本院提起诉讼后，幸运时间公司于2023年9月23日明确提出反诉，请求依法解除房屋租赁合同，故该反诉时间应为房屋租赁合同的解除时间。
      2、(2023)京0116民初1852号
      法院认为:原、被告双方所签订的《房屋出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反银川建设工程律师为您整理以下法律法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方应按照合同约定履行自己的义务。关于解除合同一节，原告要求解除合同，被告答辩称同意，本院准许。但是合同解除的日期以被告收到民事起诉状日期为合同解除日期，即2023年3月22日。
      3、(2023)京01民终2328号
      法院认为:中国农行石景山支行在2023年6月20日以书面形式告知菠乐科技公司租赁合同在2023年6月25日提前解除;此后至2023年10月10日中国农行石景山支行与菠乐科技公司协商后，中国农行石景山支行最终全部搬走承租房屋内的设施设备、将房屋交还菠乐科技公司。中国农行石景山支行作为违约方本不享有单方解除租赁合同的权利，但是由于双方之间的租赁合同已经限入合同僵局且在2023年10月10日之后并无实际的履约事实，故本院认为双方租赁合同的解除时间应当认定为2023年10月10日，一审法院认定租赁合同于2023年6月25日解除确有不当，本院对此予以纠正。
03 长期租赁合同中，承租人提前解除合同，合同中约定的免租期如何适用?
      除双方另有协商一致外，按照承租人实际占用房屋的时间计算租金。
      司法案例:(2023)鲁02民终3809号
      法院认为:免租期的设定通常是长期租赁合同中，出租人对承租人在装修等期间内部分租金利益的让渡。在承租人提前解除合同的情况下，如仍按原合同执行免租期的约定，将显失公平。本案租赁合同签订于2023年6月11日，约定租期为10年，双方一致认可免租期至2023年12月11日，故在租赁合同提前解除的情形下，綦菁颢应当按实际占用房屋的时间交付租金。
04 结语
      房屋租赁合同纠纷是司法实践中常见的合同纠纷，但在实务中呈现的法律状态各不相同，常常与拆迁、疫情、房屋买卖等各种问题交织在一起。本文从承租人提前解除房屋租赁合同的角度，总结了法律实务中的三个常见问题，提炼了相关司法实务观点，供大家相互学习和交流。

在他人宅基地上建房屋能确权吗

      近期笔者接到咨询:在他人宅基地上建造的房屋碰到拆迁，该房屋拆迁款应当归谁。就上述问题，笔者查询相关资料，梳理如下:
      问题背景
      随着国家新农村建设优惠政策推行和大力支持农村经济发展，我国农村宅基地经济价值得到一定程度提高，也正是因此有关农村宅基地的纠纷也大量增加。宅基地因为其土地性质以及相关审批性质的特殊性，在现实生活中出现了借用他人名义申请宅基地、在他人宅基地上建造房屋、和他人出资合建房屋、出资翻新他人宅基地上房屋等一系列的现象，此时该房屋的权属问题至关重要。结合上述笔者提及的咨询，本文通过梳理相关案例及相关法律规定，主要就“在他人宅基地上建造房屋房屋权属”这一问题进行探究。
      目前关于该问题存在的观点
      目前关于在他人宅基地上建房房屋的权属问我要存在两种观点:
      第一种观点认为在他人宅基地上建房对房屋权属双方有约定的按约定处理无约定房屋所有权归宅基地使用人所有，宅基地使用人应当赔付建房人建造房屋的相关费用。该观点主要基于最高人民法院关于贯彻落实《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第八十六条规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”根据该规定，在他人宅基地上所建房屋的归属，应当区分两种情况处
      理:一种是在他人宅基地上建房，已征得宅基地使用人同意，并且双方对房屋所有权的归属有约定的，应按约定处理;另一种情况是在他人宅基地上建房，双方对房屋所有权问题没有做出约定，经协商未达成一致的，房屋所有权应归宅基地使用人所有，同时宅基地使用姿桥链人应当赔付建房人建造房屋的相关费用。该种处理方式主要是遵循民法自愿原则，当事人双方有约定按约定，没有约定由宅基地使用权人取得房屋所有权。
      另一种观点认为在他人宅基地上建造房屋，该房屋的所有权应当直接归宅基地使用权人所有。【1】该种观点主要依据民法中的添附原理，认为非宅基地使用权人与宅基地使用人合伙在宅基地上建造房屋，实际增加了宅基地房屋的经济价值，形成一种添附 。因此，应当由宅基地使用权人取得房屋的所有权，房屋建造人可以依据《中华人民共和国民法典》第八百九十六条不当得利的规定要求宅基地使用权人给与相应的补偿。
      案例分析
      为探究上述观点，笔者查阅了目前在网络流传较为广泛的几个案例，其中包括:
      1.周某清诉王某喜、王某银所有权确认案(2023)新2323民初1202号民事判决
      王某喜、王某银系周某清的舅舅。1995年，周某清在呼图壁县园户村镇园户村二组申请了一块宅基地。同年4月24日，呼图壁县园户村镇人民政府给周某清颁发了新村规字第0120239号村镇建设规划许可证，建设地点为园户村二队大佛寺东侧。因该宅基地闲置，王某喜、王某银与周某清父母周某和王某花商量后，分别于1996年和1998年在该宅基地上出资修建了砖木结构房屋 2023年1月23日，周某、王某花与新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁县分公司签订了房屋拆迁安置补偿合同。王某喜、王某银作为原告起诉要求确认拆迁安置补偿合同无效。(2023)呼民初字第961号民事判决驳回王某喜、王某银的诉讼请求、(2023)昌中民一终字第156号民事判决予以维持。另查，王某喜、王某银均不是园户村的村民。庭审中，周某清认可其宅基迹孙地上砖木结构房屋为王某喜、王某银出资修建，同意通过评估作价向王某喜、王某银补偿，但是王某喜、王某银不同意对房屋评估作价补偿其出资。
      该案件的争议焦点是“在他人名下的宅基地建房，房屋的所有权归土地使用权人所有还是归房屋建造人所有”。法院认为，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能为同一人所享有，土地上建造建筑物需经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提，所以土地使用权的取得是取得建筑物所有权的基础。在他人享有使用权的宅基地上建造房屋，就发生了动产(建筑材料)与不动产(土地)的附合，根据民法原理，附合物归属应依照“附合后的新财产归不动产权利人，原动产权利人可取得与其动产相当的补偿”之原则，由土地使用权人取得房屋所有权。
      2.陈宏军与吴岳龙、吴舟所有权确认纠纷案件(2023)舟定岑民初字第16号判决
      原消凯告陈宏军母亲吴建设与被告吴岳龙系姐弟关系，被告吴岳龙与被告吴舟系父子关系。2003年，因原告已到结婚年龄但未能获批宅基地，吴建设与被告吴岳龙商议，以吴岳龙名义审批宅基地，用于原告建造婚房。后吴建设以被告吴岳龙名义到相关部门办理审批手续(私人建房规划许可审批表、农村私人建房用地呈报表中“现有在册人口”一栏记载为吴岳龙、吴舟)，获批邻村东方村周家一处宅基地，并于2004年在该处宅基地上建造房屋(现门牌号码为“舟山市定海区双桥街道桥头施社区东方周家60号”)，该房屋建成后一直由原告居住使用。2023年11月4日，俩被告与原告及原告妻子毛赛红签订“农村宅基地调解协议”，后因原告未能满足被告提出的补偿要求，协议双方未到相关部门办理土地使用权变更登记。原告要求法院确认上述房屋归原告所有并判令被告协助原告办理房屋及土地更名手续。
      该案件的争议焦点同样为“在他人名下的宅基地上建房，房屋归土地使用权人所有还是归房屋建设者所有”。法院认为，农村宅基地的所有权归集体，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，宅基地使用权不同于一般的物权，只能由宅基地使用权人行使，在行使收益或处分权利的时候，是受到严格限制的，转让宅基地的使用权必须符合特定的条件，不符合特定条件转让宅基地使用权的行为，应当认定为无效。法院认为房屋所有权不能脱离宅基地单独设立，建房人要求确认房屋归其所有，不予支持。宅基地使用权人自愿将其审批获得的宅基地交由建房人建房，在地上建筑物尚存的情况下，要求返还宅基地使用权也不符合客观实际。
      上述两个案例，均驳回了建房人要求确认房屋的所有权的请求。
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      在“他人宅基地上建造房屋房屋归属”问题上，目前我国法律并未对此做出明确的规定，相关的裁判案例也相对较少，但是实务中他人宅基地上建造房屋的纠纷屡见不鲜。但是从上述观点及案例可以看出:目前我国司法实践中对宅基地上房屋所有权人的认定，基本上认为应遵循“房地一体”原则，土地使用权及房屋所有权为完整的权利，不可分离，因此房屋权属应以审批手续、宅基地证书上登记的人员为准。【2】在他人宅基地上建房的，房屋应归宅基地使用权人所有，由宅基地使用权人支付房屋建造人对价或给予补偿。而这种做法的依据主要采用的是民法中的“添附原则”以及不当得利的返还原则。
      但上述观点是否符合现实状况及合理，仍然值得商榷。有部分学者认为，虽然此次《民法典》物权编相较于原《物权法》新增了添附的规定，【3】似乎为建筑物添附于土地的观点提供了实证法上的依据，但是在我国物权法立法中，房屋被当作独立于土地的不动产来对待，【4】因此土地权利人无法依据添附原则取得房屋的所有权，在我国不动产体系之下，添附原则不适用于处理房屋和土地之间的关系。【5】
      上述两种观点，第一种观点主张尊重双方当事人之间合意，这种做法确实契合了民法的精神，遵循当事人自愿原则，但是却有可能违背法律行政法规的强制性效力规定，根据我国现行法律规定，只有农村居民可以申请宅基地，取得宅基地的使用权，城镇居民是无法取得宅基地使用权的，但是如果按照当事人之间的合意，农村居民将宅基地使用权转让给城镇居民，将违背法律规定，该转让行为应当归于无效，也可能违反农村居民“一户一宅”原则的规定。【6】
      而第二种观点相比较第一种观点，看起来更加符合我国现行法律的规定，可以在一定程度上保证农村居民享有宅基地的使用权，保持宅基地使用权的稳定，宅基地使用权人按照不当得利原则补偿房屋建造人，也是民法公平原则的体现，符合民法的精神。但带来问题在于，尤其是双方对房屋权属有过约定、或者通过交易买断了宅基地使用权、借名建房等情形下，双方反而陷入更多的纠纷之中，且不利于市场交易及社会秩序的稳定。

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