导读：6农村房屋买卖合同无效并不当然导致拆迁利益分配方案无效马某诉张某农村房屋买卖合同纠纷案，《人民法院报》年12月28日第6版案例要旨：签订农村房屋买卖合同的双方当事人,因《房屋购买意向协议》已具备买卖合同的基本要素且涉案房产已经交付隋某居住使用双方虽在合同的具体履行中存在分歧但并无根本违约行为故涉案《房屋购买意向协议》仍然,贷款人或担保为保障自身利益往往要求借款人为其指定的人出具授权委托书在无法还清。下面由湛江房产纠纷律师为您介绍房屋买卖合同典型案例相关法律知识，希望能够帮助到您。

情势变更解除房屋买卖合同典型案例

导读：实践中，常有当事人借房屋买卖合同之名，掩盖非法目的和意图，实施规避法律的行为。本文整理了各类以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖合同被认定无效的典型案例，供读者参考。

1.以商品房买卖合同的合法形式掩盖高息借贷的非法目的，该商品房买卖合同无效——何开勇诉重庆市钓鱼城房地产开发有限公司、重庆市钓鱼城房地产开发有限公司酉阳分公司房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】

以商品房买卖合同的合法形式掩盖高息借贷的非法目的，属于以合法形式掩盖非法目的的民事行为，是规避法律行为，因高息借贷行为本身不合法，故商品房买卖的行为为无效民事行为，商品房买卖合同应认定为无效合同。

案例来源：《最新民事法律文件解读》2022年第6辑 总第90辑

2.以房屋买卖合同形式进行的民间借贷行为应当认定为民间借贷关系——吕某诉张家港某公司商品房买卖合同纠纷案

【案例要旨】

以房屋作为民间借贷的担保，担保形式采用商品房买卖合同，在借款人无法还款的情况下直接以房屋过户的方式将房屋的所有权转归出借人所有。此种方式对于出借人而言，不仅可以获得借款的高额利息，还可以获得房屋价格上涨的超额利润，由此导致双方当事人利益严重失衡。法院审理此类案件，应按照双方当事人的真实意思表示确定其法律关系的实质。若属于名为房屋买卖实为借贷的民事法律关系，应当按当事人的真实意思表示履行，应依法认定为民间借贷关系，房屋买卖合同无效。

案例来源：江苏法院网 2022年3月1日

3.以借贷之名签订的经济适用房买卖合同应认定为无效——吴某诉余某房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】

双方当事人为规避国家经济适用房管理制度，以借贷之名签订的经济适用房买卖合同，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。

案例来源：人民法院报

4.以签订合作建厂房协议的形式掩盖买卖厂房的真实意图的合同无效——深圳俊宝首饰制造厂诉深圳市福田区贺岭实业公司厂房买卖合同纠纷案

【案例要旨】

一方当事人不具有房地产经营的权利能力，另一方当事人与其以签订合作兴建厂房协议的形式掩盖买卖厂房的真实意图，该行为属于规避法律的行为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第七项规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为是无效的民事行为，自始至终没有法律效力，由此取得的财产应相互返还。双方当事人的其他损失，应按过错责任原则各自承担。

案例来源：中国审判案例要览

案号：(1991)粤法经上字第254号

5.以倒房为目的签订的房屋买卖合同非买方真实意思表示，该买卖合同不成立——吴某某与尤某某房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】

买方利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，而与卖方签订房屋买卖合同，但其真实的目的是将房屋转售第三人，并非要购买房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。

【法官说法】

滨海新区法院塘沽民二庭副庭长李桂华表示，此类案件多为房地产中介人员，利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与卖房人签订房屋买卖合同，再加价转卖给他人从中牟利。为了保证其顺利实施倒房行为，此类合同一般都约定交付定金后便腾空并移交房屋，此举是为方便让实际买房人看房。同时还会约定允许过户给第三方，是为保证卖房人与实际买房人办理过户。当卖方人陷入了倒房人的圈套，拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉，并索要高额违约金。

滨海新区法院塘沽审判区认为，此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。此外，倒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，故依法不予保护。

（以上回答发布于2022-05-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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买卖房屋合同纠纷案例经典案例

第一部分 典型案例解析
一、房屋买卖合同纠纷案例解析[案例1—案例3]
二、房屋买卖纠纷案例解析[案例4—案例8]
三、房屋租赁纠纷案例解析[案例9—案例13]
四、贷款担保纠纷案例解析[案例14]
五、房屋质量纠纷案例解析[案例15—案例18]
六、房屋面积纠纷案例解析[案例19—案例20]
七、合作开发纠纷案例解析[案例21—案例22]
第二部分 适用湛江房产纠纷律师为您整理以下法律法规
一、综合管理
(一) 中华人民共和国城市房地产管理法(摘录)(1994年7月5日)
(二) 中华人民共和国合同法(摘录)(1999年3月15日)
(三) 城市房地产开发经营管理条例(1998年7月20日)
(四) 建设项目环境保护管理条例(1998年11月29日)
(五) 房地产开发企业资质管理规定(2000年3月29日)
(六) 经济适用住房管理办法(2004年5月13日)
(七) 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)1999年12月29日)
(八) 广告管理条例施行细则(2005年1月1日)
(九) 温家宝主持常务会议研究促进房地产业健康发展措施(简称“国六条”)(2006年5月7日)
二、土地管理
(一) 中华人民共和国土地管理法(1998年8月29日)
(二) 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2005年8月1日)
三、招标投标管理
(一) 建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定(1998年8月6日)
(二) 建筑工程设计招标投标管理办法(2000年10月18日)
(三) 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法(2001年6月1日)
(四) 建筑工程施工发包与承包计价管理办法(2001年11月5日)
(五) 工程建设项目货物招标投标办法(2005年3月1日)
四、拆迁管理
(一) 城市房屋拆迁管理条例(2001年6月13日)
(二) 建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知(2004年1月1日)
(三) 城市房屋拆迁工作规程(2005年10月31日)
五、合同文本
(一) 建筑企业流动资金借款合同
(二) 建设工程借款合同
(三) 基本建设贷款合同　　(一)
(四) 基本建设贷款合同　　(二)
(五) 建设工程施工合同(示范文本)
(六) 国有土地使用权出让合同示范文本(2000年10月31日)
(七) 保证担保借款合同(参考文本)
(八) 抵押担保借款合同(参考文本)
(九) 商品房买卖合同说明
(十) 房屋买卖合同(参考文本)
(十一) 商品房预售定金协议书示范文本
(十二) 委托购房合同(参考文本)
(十三) 北京市商品房预售合同
(十四) 北京市商品房认购书
六、施工管理
(一) 中华人民共和国建筑法(1998年3月1日)
(二) 建设工程质量管理条例(2000年1月30日)
(三) 建设工程安全生产管理条例(2004年2月1日)
(四) 建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知(1998年5月12日)
(五) 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
(六) 房屋建筑工程质量保修办法(2000年6月30日)
(七) 房产测绘管理办法(2001年5月1日)
(八) 建设工程质量检测管理办法(2005午11月1日)
(九) 建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定(2005年9月1日)
(十) 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(2005年1月1日)
(十一) 房屋建筑工程质量保修书
(十二) 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(2006年7月6日)
七、房地产交易
(一) 城市房地产转让管理规定(2001年8月15日)
(二) 北京市城市房地产转让管理办法(2003年9月2日)
(三) 商品房销售管理办法(2001年4月4日)
(四) 城市商品房预售管理办法(2004年7月20日)280
(五) 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年6月1日)
(六) 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知(2006年7月6日)
八、房屋权属管理
(一) 城市房屋权属登记管理办法(2001年8月15日)
(二) 建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(2002年5月1日)
(三) 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(摘录)
九、房地产金融
(一) 中华人民共和国担保法(1995年10月1日)
(二) 城市房地产抵押管理办法(2001年8月15日)
(三) 贷款通则(1996年6月28日)
(四) 个人住房贷款管理办法(1998年5月9日)
(五) 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释(2000年12月13日)
(六) 建设部关于规范房地产市场外资准人和管理的意见(2006年7月11日)
(七) 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006年5月29日)
快速链接
(一) 房地产企业的开发条件、经营资质及相关法律责任
1.《城市房地产开发经营管理条例》第10条—第40条
2.《房地产开发企业资质管理规定》第1条—第28条
3.《城市商品房预售管理办法》第10条—第17条
4.《商品房销售管理办法》第6条—第13条
(二) 房屋买卖合同的相关问题
1.《商品房销售管理办法》第2条—第4条、第16条
2.《中华人民共和国合同法》第37条、第44条、第52条、第62条、第130条—第175条
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释　(一) 》第9条、第10条
4.《城市房地产开发经营管理条例》第24条、第27条、第28条、第33条
5.《城市商品房预售管理办法》第9条、第10条
(三) 商品房预售合同登记备案的相关问题
1.《中华人民共和国合同法》第36条、第37条、第44条
2.《北京市城市房地产转让管理办法》第40条—第42条
3.《城市房地产开发经营管理条例》第27条
4.《城市商品房预售管理办法》第10条、第12条、第13条
5.《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释　(一) 》第9条
(四) 房屋的销售广告及其相关宣传材料的说明、限制及法律责任
1.《中华人民共和国合同法》第13条—第20条
2.《商品房销售管理办法》第14条、第15条、第24条
3.《城市商品房预售管理办法》第9条
(五) 房屋的认购、定购、预订的纠纷处理及有关罚责
1.《中华人民共和国担保法》第89条—第91条
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条—第122条
(六) 因出卖人恶意违约、实施欺诈行为及与第三人恶意串通所导致的纠纷的法律责任
1.《中华人民共和国合同法》第42条、第52条、第54条、第58条、第93条、第94条、第107条、第112条、第113条、第120条—第122条
2.《中华人民共和国担保法》第49条
3.《北京市城市房地产转让管理办法》第6条、第18条、第38条、第39条、第42条
4.《商品房销售管理办法》第10条、第39条
(七) 因房屋主体质量不合格和房屋质量瑕疵所导致纠纷的处理问题
1.《城市房地产开发经营管理条例》第16条、第17条、第31条、第32条、第37条
2.《商品房销售管理办法》第30条—第35条
3.《建设工程质量管理条例》第39条—第41条
4.《房屋建筑工程质量保修办法》第3条、第6条—第19条
5.《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第1条—第15条
(八) 房屋面积误差的处理问题及相关赔偿
1.《商品房销售管理办法》第18条—第21条
2.《北京市城市房地产转让管理办法》第34条、第35条、第46条—第49条
3.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第10条—第12条
(九) 房屋租赁纠纷的处理
1.《中华人民共和国合同法》第212条—第236条
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第52条—第55条
(十) 商品房买卖与担保贷款的相关处理问题
1.《城市房地产抵押管理办法》第3条
2.《个人住房贷款管理办法》第2条—9条
3.《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第7条一第10条
4.《中华人民共和国担保法》第5条

商品房买卖合同纠纷典型案例

参考案例： （2022）象民初字第943号

一、当事人基本信息

原告：叶天纯（第二买家，但是已经实际占有）

被告：霍正云（房主）  曾志杰（第一买家）

二、基本案件事实梳理

2022 年5 月20 日 ，霍正云委托曾智杰卖房，并公证了该委托。

2022 年3 月3 日， 曾智杰与霍正云曾签订《房屋租赁协议》，协议约定，将该房屋出租给曾智杰使用，租赁期间自2022年3月13日至2022年3月13日，租金为每月1000元。（智杰并未依约给付霍正云租金，亦未实际租住）。

2022 年3 月20 日， 霍正云就该房屋与曾智杰签订《房屋买卖合同》一份，房屋总价为90万元。曾智杰于2022年3月20日支付购房款31万元（已当日支付），该房在交通银行桂花支行贷款的25万元由曾智杰负责还清（未按约支付），该房过户的费用及税费约5万元由曾智杰支付；霍正云承诺于2022年7月20日前配合曾智杰到房产局办理过户手续，房产过户至曾智杰名下后，曾智杰将余款29万元付清给霍正云。（未按约支付）

  2022 年3 月13 日， 经中介介绍，被告霍正云委托的孙旭昆与原告叶天纯签订《房地产买卖合同》一份，该房转让款100万元，签订协议当日原告支付定金3万元，银行撤压后支付33万元，房屋可过户时支付余款64万元；原告于2022年3月下旬实际占有、使用上述房屋，此后，物业费用也开始由原告缴纳。

2022 年3 月26 日， 原告与霍正云委托的孙旭昆前往桂林市房产管理局办理了上述房屋的过户手续，并缴清了契税及个人所得税。同日，桂林市房产管理局在确认所有材料齐全，有效的情况下受理了该过户申请，并出具收件回执单一份。

2022 年4 月， 曾智杰得知霍正云将该房卖给叶天纯的情况后遂于当月14日向本院起诉霍正云，并申请查封霍正云名下该房屋，依该申请，本院于当日作出协助执行通知书，依法对该房屋采取了诉讼保全措施。

2022 年4 月14 日， 原告接到桂林市房产管理局通知，告知其已受理的原告申请变更登记的该房产被法院裁定查封。故诉至法院。

2022 年8 月， 曾智杰搬入该房中，并将该房门锁更换。叶天纯和曾智杰为此发生争执，并向相关公安机关报案，公安机关以双方存在民事纠纷为由未进行处理。
三、本案需要明确的问题点

（一）霍正云就该房屋与曾智杰《房屋租赁协议》是否产生优先购买权问题

1 、该份租赁合同实际并未履行。

    该份租赁合同签订于2022年3月3日，之后霍正云未将该房交付曾智杰，曾智杰亦未给付霍正云租金。

2 、该份租赁合同真实目的并不是房屋租赁

    且在该份租赁合同签订之后的当月20日，曾智杰与霍正云即签订了该房的房屋买卖合同，可见，该租赁合同系曾智杰在与霍正云暂不对本案诉争房屋办理所有权转移登记的情况下，为防止霍正云“一房二卖”所签订的，其真实目的并不是房屋租赁。

3 、条件并非同等

    原告叶天纯的房屋买卖合同的总房款为100万元，而曾智杰的房屋买卖合同总房款为90万元，二人购买本案诉争房屋条件并非同等，故在本案中，曾智杰不能基于该份房屋租赁合同主张该房的优先购买权从而主张该房的所有权；

（二）占有问题

1、曾智杰不构成合法的先予占有

曾智杰持有该房的租赁合同，但从本案查明的事实看，曾智杰签订该份租赁合同后并未实际租住该房，而是于2022年8月叶天纯对该房进行装修的过程中才搬入，故其对该房的占有并不构成合法的先予占有。

2、原告签订购房合同后即开始占有，并着手装修。

原告于2022年3月下旬实际占有、使用上述房屋，此后，物业费用也开始由原告缴纳。

（三）两份合同的效力：两份合同都有效

    属典型的'一房二卖'，无论是第一买受人曾智杰还是第二买受人叶天纯，其基于买卖合同取得的权利都是债权，即要求出卖人将房屋所有权移转于自己的请求权，债权之间既无排他性也无优先性，是互相平等的，所以买受人不得以其债权成立在先为由来对抗出卖人与其他买受人合同的效力，故无论原告叶天纯签订的房屋买卖合同还是被告曾智杰签订的房屋买卖合同在先或在后，均不影响对方合同的效力。因此，本案两份合同从现有证据看均是合同双方自愿达成，形式内容均未违反湛江房产纠纷律师为您整理以下法律法规的强制性规定，应当均为合法有效合同。

（四）合同有效不等于合同合同的履行

   根据 《中华人民共和国合同法》第一百一十条 之规定，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。

因同一个房屋所有权只能登记在一个买受人的名下，因此，叶天纯与曾智杰要求霍正云履行合同的要求在事实上不能同时实现，其中仅一份合同可实际履行，而合同未能实际履行的一方，可另行主张权利。

四、本案争议焦点

  在原告叶天纯和被告曾智杰都要求霍正云实际履行的前提下，履行哪一份合同较为合法合理及更大程度的维护当事人的合法权益。

根据 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条 之规定，土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

本案中，买卖的标的系房屋，但房屋与土地性质上均属不动产，二者存在诸多共性，故本案亦可参照上述解释之精神，综合考虑双方是否办理房屋所有权转移登记、是否实际合法占有房屋，买受人实际付款数额的多少及先后、合同成立的先后等因素，结合本案实际情况公平合理地予以确定。

结合本案，履行叶天纯与霍正云之间的房屋买卖合同更为公平合理。具体理由如下：

第一，叶天纯合同履行程度明显高于曾智杰。

原告叶天纯签订房屋买卖合同后已全部付清了房屋款项100万元，并已交缴纳了该房屋的相关税费，表明其已履行了全部合同义务，并产生了诸多积极的合同效果，而曾智杰至今只支付了31万元购房款，亦未缴纳相关税费，因此，叶天纯合同履行程度明显高于曾智杰，从维护已完成的正常交易及减少合同履行成本的角度考虑，履行叶天纯的房屋买卖合同较为适宜；

第二，叶天纯占有在先且合法，曾智杰不构成合法的先予占有

从本案查明的事实看，原告叶天纯2022年3月与霍正云签订房屋买卖合同后于当月即办理了该房的入住手续，亦交纳了该房的物业管理费，并于次月开始对该房进行装修。可见，叶天纯于2022年3月已合法占有了该房，而曾智杰是2022年8月在原告装修的过程中才搬进该房，并将该房门锁更换。其对该房的占有并不构成合法的先予占有。因此，从合法占有在先角度考虑，优先履行叶天纯的房屋买卖合同较为符合相关法律规定。

第三，虽曾智杰先于叶天纯与霍正云签订房屋买卖合同并签订了《房屋租赁协议》，但对于该份租赁合同，但是该租赁合同不具有有限购买权效力（参考上文第三部分第（一）款部分）

第三，霍正云待遇履行审查义务，叶天纯在购房过程中已尽到必要的审查义务

   霍正云从2022年3月20日与霍正云签订房屋买卖合同时起至其2022年4月11日起诉至本院止在长达一年多的时间亦未对该情况加以核实；且其与霍正云签订房屋买卖合同后，仅支付该房第一期房款31万元，之后并未按合同约定履行归还该房25万元银行贷款的义务， 而该付款义务履行时间按其合同约定应在办理该房所有权转移登记之前，但在被告霍正云未为其办理该房所有权转移登记的情况下，其亦未与霍正云就该房买卖合同的继续履行问题进行过协商； 另在本院受理的曾智杰起诉霍正云、陆玉玫房屋买卖合同一案中，其原诉讼请求并未要求被告霍正云履行协助办理本案诉争房屋的所有权转移登记手续，之后才予以变更。

   原告叶天纯在购房过程中已尽到必要的审查义务，且其签订房屋买卖合同后为办理该房过户已做好了前期的准备工作，并已向房产部门申请办理了该房的所有权转移登记，房产部门亦受理了其申请，因此，从这方面考虑优先履行叶天纯的房屋买卖合同亦较为公平。

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